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华云:楼市加杠杆冲动 一场危险的游戏
关键字: 首付贷零首付房地产调控抵押贷款银行贷款次贷危机近期监管层一系列重拳出击,打击首付贷,即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。楼市加杠杆刚刚冒出头,即被遏制于无形之中,毕竟股市的前车之鉴就在眼前,2008年金融危机过去不远。
3月8日,财新网报道称,中国金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。
此前3月4日,深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司,涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。随后《北京商报》也报道称,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。一时间,“首付贷”成为众矢之的。
“零首付”和次贷危机
“首付贷”一词很容易让人联系起前一段时间被紧急叫停的“零首付”。而了解这两者是什么,就需要先看看中国目前的房地产市场。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法,到去年12月底,国内待售面积大约是7.18亿平米。去年全年销售面积12.81亿平米,在建面积是73.5亿平米,再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,去库存需要6年5个月。
于此相对的,是一线城市房地产市场的疯狂,国家统计局数据显示,1月份,全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大,一线城市上涨明显。其中,北京、上海、广州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大。
在当前这一特殊的楼市背景下,或为吸引客户,或为去库存,“首付贷”这一类似股市配资杠杆的现象开始大量出现。甚至有的地方欲推出更激进的“零首付”政策。
3月1日,沈阳市政府发布了22条房产新政,其中第14条规定:对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,首付比例实行“零首付”政策。不过这一房产调控措施迅速“见光死”,推出当天就被叫停。
事实上,沈阳并不是国内第一个想尝试“零首付”的城市,早在2011年,广东省佛山市也曾提出过类似方案,同样在几小时内被叫停。为何被叫停?或许是因为“零首付”的历史记录实在不怎么好。
“零首付”是一种比较激烈的房地产刺激措施,故名思义,即不需要一分钱买房。“零首付”曾经流行于美国。当时贷款人可以在没有资金的情况下贷款,仅需其收入情况证明,无需提供任何有关偿还能力的证明。同时,由于资产债券化得发达,银行在贷款之后并不需要承担风险,因为他们可以直接将抵押贷款进行出售,所以房贷方也并未仔细对贷款进行审查。
在中国,30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,银行就很少有坏账发生。但在美国,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌,银行就面临流动性风险,因为房价下挫剧烈,而首付极低,房价很容易跌破贷款额,在借款人没有足够的偿还能力的情况下,仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。
最终“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索,并引起全球金融危机。有意思的是,危机爆发后,加拿大政府应对危机的第一批调控措施,就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。
“首付贷”迅速升温
在“零首付”被叫停之际,高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底,链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷,贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日,新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品,这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款。
由于一线城市的房子总价往往较高,30%的首付也要达到百万元左右,一些人拿出首付款也较为困难,“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中,更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力,但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中,他们往往难以在第一时间凑齐首付,确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。
“首付贷”在国内的历史由来已久,过去一些开发商为了尽快回笼资金,曾联合金融机构为购房者提供“首付贷”促销,不过开发商也会担心贷款的收回,所以开发商往往会限制首付贷占首付款的比例。而如今,随着一线房地产市场的升温,房产中介直接出手从事这一金融业务。
据《中国证券报》记者报道,某一线城市的一家房产中介门店私下里给熟客提供短期首付贷款,且不需要抵押物,月利息2%,可以借一两年。其他媒体也报道了链家地产以高息向购房者发放过桥贷款的情况。报道还表示,目前该一线城市多家大型房产中介都有“配资”卖房业务,即:当客户想买房但凑不齐首付或房贷一时放不了款时,房产中介会为其提供贷款。通常月利率为1%-2%,借款期间一般是几个月。这一市场的旺盛又带动了一批理财产品的诞生,一批互联网金融平台也加入到这个市场中来。
据中信证券3月6日研报的不完全统计,目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。
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- 责任编辑:赵晓明
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