近来，土地使用权到期再次引起了舆论的发酵，先是温州20年使用权房到期，续费要交房价三分之一引爆导火索；然后深圳一批房屋又被媒体挖出2001年早已到期，按规定必须一次性补交基准地价35% 。一时间，住宅70年土地使用权到了如何续费成为网络上的最大热点。

是啊，买房本来就是国人心目中的头等大事，很多人往往是举全家之力好不容易买了一套房，使用权期限到了，还要再交一大笔钱了，怎么不叫人心慌。一时间，各种分析解读充斥网络，不过这些信息有干货的并不多。既然这样，我也决定来凑个热闹。

笔者总结了一下，把各种疑问基本总结为三个问题：到期的房产到底该不该自动续期？续期要不要交钱？要交，需要交多少？

温州不是个事！

在回答这些问题之前，首先让我们先把此次温州的问题梳理解剖一下，因为，很多人都被部分媒体骗了！它和我们关心的住宅70年到期如何续费的问题，根本不是一个事！

众所周知，我国的房屋产权分为两部分，即房屋所有权和土地使用权。我国《宪法》和《土地管理法》早已规定，城市市区的土地属于国家所有，居民仅有土地使用权。

而房屋所有权的期限是永久的，通俗来说就是说只要那堆砖石、钢筋混凝土、以及其他种种不塌下来，这房子永远都是你的。

而土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了我国的住宅居住用地使用权出让年限为，70年。

实际来看，城市住宅建设用地的使用价格，长期来看一直处于升值状态，而地上附着物一旦形成，则在不断折旧。土地升值，建造的砖石、钢筋混凝土、以及其他种种其实是在贬值，房地产的价值很大一部分在于其附着的土地的价值，这也是为什么买房子要看地段的缘由。

所以，70年的使用期和20年（或不足70年的其他时限）的出让金的数额应当是不同的。

具体到温州，由于当时某种特殊原因，产生了20年使用权的土地。而购买这块土地的人，也只付了20年使用权的钱，远低于普通人70年使用权的支出，如果不补缴出让金，不但出让方的利益将会受损，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，同样是极大的不公平！凭什么他们少花钱一样享受70年的使用权？面对某些地区采用的自动顺延至70年的做法，笔者的态度是：呵呵。

因此，20年（或其他不足70年）的土地使用权期满续期至70年的，补缴持有年份与70年土地使用权期间的出让金差价，可以说是天经地义。

而这种补缴，和70年土地使用权到期时，普通居民的住房续费应该如何操作，一丁点关系都没有，一码归一码。

需要注意的是，即使补缴出让金，也是应该按照基准地价来衡量，而非房产的价格。所谓基准地价是指在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，一般相当于房价的三分之一。

实际来看，如果你的住房面积是100平米，那么你住房所对应的土地面积可能才10几平米。原因是普通商品住房一般都是多层或者高层，如果是高层，分摊到每户的土地面积那就更加小了。假设你的房屋分摊的土地面积是15平米，房价2万元一平，那么就需要补缴10万元，来续满70年土地使用权（很有可能是分50年付清）。

因此，所谓的“须按房价三分之一缴费”一说纯属偷换概念了，混淆了土地面积和房屋建筑面积，这是完全不同的两个概念。

温州的问题解决了，那么房地产70年到期又该怎么说？不急，他山之石可以攻玉，我们看看其他地区是怎么做的。

香港曾是榜样

虽然我国的土地使用权年限常常被渲染为中国特色，但其实它还真不是中国的创造发明，甚至从世界范围来看，这也是一种普遍的出让方式。一般认为，我国的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的则是它的近邻——香港。

香港的土地拥有权，除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外，其他全部由香港政府所拥有。实际土地归房屋及规划地政局（可看作内地的规划和国土资源管理局）属下的地政总署（可看作我国内地的地政处）管理，土地契约中永久批地的契约批期50年，还要短于内地的70年。而土地使用权到期，在香港回归中英双方签署的在中英联合声明中就已提到了这一问题。

圣约翰大教堂是香港唯一私人拥有的土地

中英联合声明规定：除了短期租约和特殊用途的契约外，已由香港英国政府批出的一九九七年六月三十日以前满期而没有续期权利的土地契约，如承租人愿意，均可续期到不超过二零四七年六月三十日，不补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值百分之三的租金，此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。

可以看到，目前香港处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。而当时由于恰逢政权交接，因此对采取免去地价的特殊做法，仅需每年缴纳新地税，当时标准为年度差饷租值的3%。

差饷是香港的特称，正式名称是土地税(Land Rates），也被认为是香港的房地产税。金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算，由当地政府向房屋或土地的拥有者征收。

为了征收差饷，香港还成立了专门的部门——差饷物业估价署负责征收。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价，按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款，目前的征收率一般为5%。

依此换算，续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%，实际的年缴付费用则为3%乘以5%，即房产年租金的1.5‰。这一年付比率毫无疑问是极低，可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些钱而已。

适合在内地推广吗？

那么既然内地土地承租模式承自香港，对于土地续约模式是否可以照搬呢？

笔者认为很难照抄，首先，国内的房地产税的征收仍未开始推行，推出时间仍热遥遥无期，根本就无法像香港那样找到一个适格主体进行计算。

更重要的是，由于适逢回归，当时97年回归之前港英政府有权批出50年期限的土地，而97后英方明显不适宜再收取地租，因此中英联合声明才作出了免去地价让利于香港市民的特殊规定，仅采用缴纳新地税这样一种极其特殊的补偿做法。

目前在香港特区政府对于届时地价的如何征收仍然是一片空白，香港内部对于这一问题同样有着和内地一样的困扰和争议，由于港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前将要全部到期。香港这一令人头疼的问题的引爆时间或许还将早于内地。不过，考虑到香港在国内政治地位的特殊性，再次让利的可能性也并非没有，不过，很明显不适宜作为样板在整个中国推广。