【3月27日“观天下讲坛”第2期特邀两位香港问题研究专家寒竹、何建宗对谈“特首选举与香港的未来”。关于香港特首选举，bet365苹果版此前已先后推出《曾俊华看似更擅长选举，为何赢的是林郑月娥》、《林郑月娥的胜选是“一国两制”的胜利》两篇文章。本文为两位专家针对香港住房、教育以及未来经济发展的精彩解读，以飨读者。】

主持人：针对香港特首选举，刚才两位老师都给出了自己的分析和判断。接下来就香港经济、教育、房价等方面的问题，想听听两位老师的看法。

寒竹：经济问题涉及面广，我们放到最后讲。先讲两个具体的问题比较有效。第一住房问题，第二教育问题。林郑月娥以前是发展局局长，她当特首以后必须面对这些问题。

香港的房价收入比在全世界是数一数二，大家都很清楚。香港房价高的原因有很多，土地供应太少是一个重要原因。但香港不是没有土地，香港有1104多平方公里的土地，目前能够开发出来的只有260平方公里左右。按照1844年港英政府颁布的《良好秩序及洁净条例》，500平方公里“香港郊野公园”是不能开发的。除此之外，还有300平方公里的土地因为各种因素难以开发。

过去香港主要通过填海的方式开发土地，很多人以破坏环境和资源为理由，反对开发剩下的300平方公里。就此，有人反驳说实际上填海造成的环境问题并不比其他开发方式小多少。也有人说山地不能开发，但是放眼全世界，美国旧金山是山地，重庆就更不要说了，不照样开发得很好吗，所以其实这些都不是阻挠开发的理由，300平方公里的土地得不到开发跟地产商囤积土地有很大关系。

在香港，大地产商基本上是支持港府的，但过去几届政府推行土地开发时，又受到大地产商的制约，这可以说是一个悖论。香港要解决住房问题就一定要开发新土地，林郑月娥也讲了怎么才能让更多人买得起房子，就是要开发土地。我想听何先生介绍一下，有没有什么办法能让更多土地开发出来？

何建宗：香港情况很特殊，首先山地偏多，平地少，但是平地很大部分没有被开发出来。梁振英五年前提到一个数据，香港已发展土地26%，但是住人的只有7%，700万人居住在7%的土地上，由此可以推算出我们每多开发1%的土地，就可以多容纳100万人。

香港“蜂窝式”密集的住宅

香港平地相对缺乏，但也不是没有可发展的土地，土地开发这方面有很多关卡和程序，城市规划制度基本上对每一块土地的用途都做了规定，比如一片住宅土地的密度、高度都被定得比较死。

很多人提议开发郊野公园，我个人觉得会吃力不讨好，事倍而功半。我们很多土地是在开发商的手上，但是这些农地不能转成住宅地，有两个原因。第一，香港城市规划不允许，开发之前还要申请改规划。第二，即便规划改了，还要跟政府谈补地价。

因为一直以来政府要求补的地价都比较高，因此开发商囤积了很多农地，这些农地既不用来种地也不能发展，很多时候变成所谓的“棕地”，例如废车场和货柜车场，规划混乱。怎么能够开发或者释放这些土地潜能，其实是很重要的。现在不止私人房子土地不够，公屋廉租房土地也不够。林郑月娥曾经提过考虑以公私营合作的方式来开发土地，让开发商帮政府建廉租房。这些都是可供选择的办法。

在其他一些老旧的、需要重建的地方，不同的土地开发方式会带来不同的矛盾和问题。林郑月娥一上任要做的就是搞一个专责小组，希望借此汇集相关利益群体的意见，共同商讨土地开发方式，比如填海、私人土地储备、市区重建以及已经被破坏的农地怎么恢复等问题，大家坐下来把这些问题定一个先后顺序，希望可以凝聚共识。

关于发展农地，过去有很多农民不愿意搬走，社会运动分子也去鼓动他们，有人会宣传说政府和开发商联手，让农民无地可种，扼杀了农业。我个人觉得更可能是因为现在法律规定的赔偿金额不髙，这些人觉得不能够分享发展成果，所以就反对。其实，这些农民的居住环境普遍比较差，如果换做是你，拆迁后有更好的房子可以住，你还会愿意一辈子住破烂的旧房子吗？

寒竹：提一个技术性问题，现在香港政府拆迁土地赔偿金是按照什么标准？

何建宗：这个比较复杂。如果是私人开发商的重建项目，要收购一栋楼，如果有80%的住户愿意卖，剩下的20%也一定得卖。政府的市区重建局给出的价码则更优厚，业主可以买七年楼龄的房屋。譬如那个地段的老房子价值5、6万一平米，新房可能卖15万一平米，7年房龄的10万一平米，市区重建局就给你10万一平米收购。实际上，这个条件是比较优厚，但是还有很多人反对，因为每一个人都想要更多。