（本文作者：东方证券首席经济学家 邵宇 东方证券高级研究员陈达飞）

财税体制改革历来都是经济体制改革中的重中之重。习总书记在十九大报告中提出了要建设现代化经济体系的任务，建设现代化的财政体系是其题中之意。2017年中央经济工作会议之后，财政部长肖捷在人民日报撰文，提出了加快建立现代财政制度的基本框架，包括理顺中央和地方财政关系、建立预算和绩效管理制度和健全地方税体系等内容。

其中，关于房地产税的描述引发了广泛的关注和讨论。肖捷部长指出，将会按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。同时还指出，要“按照评估值”征收房地产税，并适当降低建设、交易环节税费负担。

关于房地产税的讨论由来已久，但每次讨论的论题各有所侧重。而且，经过多次讨论，学界和业界在诸多问题上也已逐步形成共识，如房产税（本文的“房产税”，特指保有环节的房地产税）的地方税属性、是否该征房产税以及房产税的法理基础等。本轮讨论的核心内容更多体现在征收的细节问题上，如减免政策、税率、和效应等方面，以及房产税能否成为地方税的主体部分等，这也是本文重点讨论的问题。

房产税的税基如何确定

房产税应满足的两项基本原理分别是受益原则（Benefit principle）和量能原则（Ability-to-pay principle）。按照国际惯例，房产税作为地方税来源，主要用于满足地方政府提供公共服务的开支，如教育、医疗和社保等。房产税受益的主体和纳税主体应保持一致，这一点与物业税的性质类似，业主缴纳物业税购买物业公司的服务。

量能原则是目前争议比较大的领域。按照官方的表述，房地产税的政策目标包括调节收入分配、促进社会公平、引导合理住房消费等。不同时期，重点有所不同，就我国当前房地产市场的基本状况而言，房地产税或许还承担着防范金融风险，构建良序住房市场的功能。在2015年以来房地产去库存政策的影响下，中国房地产市场又迎来一波快速上涨行情，引发各界对金融周期的关注。2016年国庆节期间，各地方政府密集出台堪称史上最强的房地产调控政策，抑制房价过快上涨导致的金融系统性风险。

党的十九大、金融工作会议和中央经济工作会议均强调当前阶段最重要的任务就是防范系统性金融风险。随着近期各地房地产调控政策的逐步放松，非市场化的调控政策将逐步退出，房产税能否成为调控住房市场的长效机制必将被纳入政策制定的目标函数。

为了引导住房向着消费品属性方向发展，房产税减免政策成为讨论的焦点之一。目前来看，存在以下三种方案：家庭首套房减免、人均面积减免和人均价值减免。房地产税的本质实际上是一种激励机制，不同政策对行为人的行为会有不同的影响。首先，首套免征方案存在多重扭曲，一方面“假离婚”行为会再次盛行，另一方面部分群体可以通过房屋置换规避纳税义务，导致大户型受到追捧，形成价格的剪刀差。

而且，从《中国家庭金融调查》数据来看，首套免征会大大压缩税基。按照社科院2016《社会蓝皮书》的数据，全国拥有2套及以上住房居民占比仅为19.7%。就上海地区而言，上海金融与法律研究院的调查数据显示，拥有2套及以上住房的比例为26.68%。按照张平等（2016）的计算，首套免除方案征收的税额仅占无任何免除方案的22%。所以，首套免除方案可行性不大。

其次，人均面积减免会掩盖实质上的不公平，因为面积上同质的住房存在较大的价值差异，而价值才是住户更加关心的变量。就上海而言，市中心豪华住宅楼与郊区一般住宅单价差异甚至超过10倍，同等的面积减免实际上会加剧财富分配不均的状况，这一点与房产税的功能定位是相悖的；

最后，人均价值减免或可以在较大程度上规避上述两种方案的一些弊端（张平等，2016）。一方面，在具体执行过程中，考虑到房价的区域差异（不同城市间和同一城市内部的不同行政区），人均减免价值幅度更具有弹性（当然，这一点与人均面积减免相关度较高），另一方面，还可以兼顾税源是否充足（这一点我们在下一节将会详细阐述）。

房产税能否成为地方税的基础

1992年分税制改革确立了中央与地方的税制结构，1998年的住房制度改革开启了中国房地产的市场化进程，高房价对土地的外溢效应使土地出让金收入成为地方政府开支的主要来源。据中国指数研究院最新公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据显示，土地出让总金额为40632万亿，同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%，其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。可以看出地土地出让金收入成为地方政府竞争的主要收入来源，所以也被称为“土地财政”。