王安德：这是一个很大的突破。不单是技术上搞双语本，从概念上也给我们一个启迪：这个市场，要按照国际市场的标准来建立，当时要求很高。但是现在回头看，如果没有走这一步，到后面再转、再接这个市场，速度就慢了，可能会错失发展机会。

梁振英：我记得那次，我在香港帮忙把新闻稿发出去。当时澳大利亚有—个广播电台很感兴趣，说社会主义的中国要搞房地产了，他们觉得有新闻价值，打电话到我香港的办公室，在电话里面采访了我几句。所以，我们搞一些国际化的推广活动还是应该的。

1989年12月7日，梁振英出席由上海实业有限公司在香港召开的上海房地产市场调查报告发布会

李珏君：上海是国际招标，我们在全国是第一个搞。

王安德：深圳的第一块地是拍卖给国内的，作为一种土地的划拨，但是要用价钱来标的。上海那时候，梁先生帮我们一起做标书，甚至如何确定底标也是在您指导下做，然后帮助翻译、制作英文版。您刚才说到了澳大利亚，在我们保存的资料里有一沓目录，显示您帮助我们在澳大利亚、香港地区、美国等世界各地向多少人家发送了标书，这些历史都有记录。与其说是招商，还不如说是宣传，宣传的意义远大于直接的客户招标，因为是第一次嘛。

梁振英：我们第一次招标的时候，不要说西方国家的地产商，就算香港的大地产商，也不敢马上下手，他们对有关的制度、政策还是信心不足。但是后来，我们知道，所有的香港大地产商都在中国内地有投资，有些占了总资产的差不多一半。

王安德：您不仅帮我们第一次招标就走上了正轨，接下来您还提了几件很要紧的事情，如房地产登记的问题、房地产产权抵押的问题，您还自己直接给朱镕基市长写信，建议要开展中国内地第一次的房地产市场调查，要把过往的教字和将来的预测数字全部都公布。朱镕基市长艮重视，亲自批了，还给我们拨了经费，那时候经费也很紧张。您又派人过来帮助我们一起作调查，并且提出专业人士培养的问题。所以，我们上海还派了第一批人去香港学习。回头来看，这项改革是配套的、深入的，不是就事论事的，而是从建立体系和制度方面帮了我们很多忙。

梁振英：当时，我提了几个概念。对当时的上海来说，也是比较新的概念。第一，我们要搞房地产市场，而市场经济是信息经济，也就是说在市场里面，所有的投资者，包括买方、卖方，房东、租户都必须有比较完整、可靠而且透明的信息，这样才可以决定买不买这块地，用什么价钱买，买了之后在这块地上修酒店还是办公楼等，而且这个工作只有市政府可以做，因为政府掌握这方面的材料。另外，要从小做起，因为等这个市场发展起来以后，你再去做调查，就不好做了。所以那个时候呢，上海就做了全国第一次房地产市场调查，把这个信息向社会发放、公开。

王安德：我记得您来了两次，帮我们讨论修正稿，还派了林增荣、方学伟两位同事来一起参加。那个时候非常困难，因为内地的很多政府机关都没有这套资料；有了这些数据，能不能公开都还是问题。最后，我们这些资料的发布都是经市政府批准的。今天来看，这些都是很通常的市场的做法。

李珏君：我记得梁先生给我们上过一次课，教我们怎么做调查。我们当时都不了解，所以印象非常深刻。

梁振英：另外，我还提了一个概念，就是关于公房。我那个时候提出，考虑到公房租金收入很低，但是维修管理费用比较高，政府作为房东来说，公房并不是资产，其实是一种负债。那个时候提出，有些公房是不是可以以一种比较低的、符合老百姓购买力的价钱卖出去。卖出去之后呢，他们就有了第一套房子，这样三年、五年后，家庭的经济环境改善了，他们就可以把这套房子卖出去，再买新的房子。

这个买房需求的培育是很重要的。因为有了第一套房，三年、五年后把第一套房拿出去置换形成的市场，对在土地批租制度下，买了土地修了房子的开发商来说，就有了买家，这样就能形成市场的流转。这件事情在上海推动起来，也很成功。所以我看现在上海的住房拥有率比较高，比香港高。

上海老公房

王安德：是的，现在上海居民家庭住房拥有率达到70%多。除了流动人口住房拥有率比较低，常住有固定户口的居民差不多都有房子了。

梁振英：另外，我还提供了香港的经验作为参考。在政治上，政府作为房东，很容易和作为房主的人民产生矛盾。我记得那个时候，曾经提到过一些香港经验。比如，住在公房里，某户人家某天水管坏了，没水用了，就到管理处去打报告。作为政府机关，肯定没有居民自己到楼下找个工匠修理一下这么方便、这么快。等一天两天，没人来修，第三天呢，他就不耐烦了，就出去找当地的民意代表过来。来的人可能是一个小的区议员，就到管理处拍桌子，管理处好歹给他修一下，这个区议员就得分了。慢慢地，当地的居民就和当地的民意代表形成了一种关系，往往就会变成一种反对政府的力量。所以，从政治上来说，很多公房是一种负债，是一种包袱。所以我那个时候，在上海提了这个想法，把这些公房卖给居民，也可以使居民有自己第一笔在房子方面的财产。

王安德：我参加了当时您和朱市长的这次谈话，谈完以后，把客人送走，我记得朱市长就说，和您的交谈对他很有启发。他说，住房制度改革，看来不仅仅是卖房子的经济问题，还是一个社会问题、政治问题。当时他就请倪天增副市长和建委管房改的叶伯初副主任赶紧把这个房改方案发下去，让上海的老百姓讨论，要让大家来理解住房制度改革的背景、作用以及对老百姓的好处，要变压力为动力，让大家来参与。这是朱市长在上海工作期间，发动全社会讨论涉及市民切身利益的一件非常重要的改革。

梁振英：另外，刚才你提到产权这个问题。我觉得在这方面，产权登记制度的建立，就内地房地产市场来说，还没有完全完成，这个工作应该继续坚持下去，这是非常重要的。房地产其实就是楼房和土地的产权，这产权的另外一面呢，就是义务。每一个拥有房子的人，都有自己的一套权利和义务。

最简单比如说，在一个大楼里面，管理费用怎么分摊？在一楼的商店完全不用电梯，那么电梯的费用分摊不分摊？住在二楼、三楼的人可能会说，上楼我坐电梯，下楼我不坐电梯，我的费用该怎么算？所有这些都应该有一套东西，用合同、契约的方式定下来，并公开给第三者，因为很多和房地产有关的权益是第三者的权益。

我当时演讲的时候，也提了一些例子。比如说房子是我的，我把它租了出去，同时这个房子我现在正在卖，则买卖双方是第一方和第二方，第三方就是租户。假如我把房子卖给你，但完全没有告诉你，现在这个房子里面已经签了张租约，那么你接收这个房子的时候，有人跑出来说，这房子我已经跟卖方签了张租约，我必须在这使用这个房子，那怎么办？第三方可以是租户，也可以是银行（他贷了款在房子里面，房子是他的抵押品），第三方权益的解决不外是公告天下。

公告天下的具体做法，就是有个地方，在政府机关，所有的东西都集中在这个地方登记。既然要公告天下的，就必须是完全透明的，不管谁都可以来查。这在香港应该说做得比较完整。所以我当时也向上海提出这个想法。当然，这些工作比做“七通一平”这样的基本建设复杂得多。这个工作，我看在今天还是应该继续坚持下去。