王安德：我记得当时您帮助上海进行改革启动的时候，提出了这个问题，我们也出台了相应的条例，但是从实际的内容和操作深度以及完整性来说，与香港比还有很大差距。之后，上海的房地产市场扩张很快，这个工作没能完全跟上。现在关于集体土地权益的问题，也已经提上议事日程。我们期待不久之后，可以出台更加完善的国有的、集体的房地产资产登记条例。

梁振英：这很好，这跟我们内地房地产的价值很有关系。房地产价值除了取决于地理位置、周边的规划、配套设施外，产权也是一个重要的影响价值的因素。因为产权的风险越低，它的价值越高。同时，产权的流通越快越容易，那么它的价值也越高。一些买了房子的人担心什么呢？就是担心卖出房子的时间会很长，或者卖出去的时候，买的人会觉得有一定的产权风险，要打个折扣。所以，要是我们能制订完善的产权登记制度，内地房地产的价值还要上升。

王安德：这与老百姓的利益是非常相关的，因为这个制度保护的不单单是第三方的权益，而且对老百姓房产价值进行提升，这也是大家所期待的。

梁振英：做好产权登记，把权利、义务等公告天下，让很多人事先知道，而不是事后知道，可以避免引起冲突和矛盾。过去的经验显示：如果没有法律手段来防范出现产权的矛盾，就会变成用武力手段来解决；武力手段解决不好就用政治手段来解决，都归国有了，大家就不要争了。所以我看产权登记这一块，就是重要的下一步工作。

王安徳：刚才听您说，深圳和香港接下来要在前海以及自由贸易区的开发区里，对这些问题作深入研究，并且创造一些新的经验，我们非常期待。

可能这些经验出来以后，又是一个可以带动全国各方面来学习、借鉴和完善的新做法。

梁振英：我很希望，特别是我现在当了香港特別行政区的行政长官，很希望能够促进香港各界，包括专业界以及我们一些退休的公务员，能拿出点时间和精力，到内地去贡献他们的所学所长。现在到内地去做这些工作，整个工作条件比我20世纪70年代的时候到深圳、80年代到上海工作的时候好多了。所以，希望能够组织起来，我们双方多交流，我相信我们也有很多地方可以跟上海学。就产权登记这个问题，我看香港有不少律师以及一些退休的公务人员，有时间、有精力、有经验可以把这个工作做好。

王安德：我们希望不久能够学到你们的经验。您工作非常忙，已经占用了您这么多时间。我们要回忆和讨论的问题太多，希望下一次有机会可以继续讨论。

梁振英：好的，谢谢！

附件

1986年10月8日，梁振英在狮子会午餐会上的讲稿。

自住其力

过去十年来，香港的经济有非常可观的增长，说经济增长可观，其实是概括地说社会民生，工商百业都比前好了。民生和工商业的进步，并不容易在表面上看出来，但随着经济发展而来的高楼大厦，新的天空线，新的公路，新的市政建设，给人的感觉就很强烈。不要说阔别几年，重临香港的外国人，就是香港人自己，一年半载没到过新界的新市镇，都会觉得面目一新。

上面说的感觉毕竟是感性的，如果我们坐下来翻查资料，结果会比感性上的感受更为惊人。举例说，一九七五年底，全港，九龙，新界的私人房屋总数量为三十五万七千个单位，十年后，在一九八五年底，这个数字增加到五十九万二千个单位，也就是说过去十年来，私人房屋总量增加了三分之二。用另一个观点看，目前存在的所有私人住宅单位当中，约有四成是在过去十年内完成的。在私人住宅楼宇高速大量落成的同时，一九八五年底的空置率，仅为3.7%，清楚表示了新建的住宅单位绝大部分都变成了香港市民的居所，为香港解决了部分的房屋问题。

私人住宅楼宇的兴建固然为我们减轻了房屋问题的压力，但私人住宅楼宇兴建的另一面，就是香港成千上万的家庭经年累月地直接为改善自己生活的投资，也透过自置物业，间接为改善整个社会的投资。

一九八五年一年内落成的私人住宅楼宇，总值约为一百二十亿元，按全港人口五百五十万计算，人均二千二百元。去年成为新业主的三万个家庭，以借款八成，十五年还款，年利率七厘五计算，每个家庭平均每月还款三千元，里面光是利息每个家庭就要付二千元。

刚才说过，香港的家庭自罝物业间接对社会建设作出投资，这种间接投资的意义也是很大的。楼价里面有相当大的部分是地价，而私人住宅用地亦有相当大的部分是政府卖出的，每年政府卖地的收入和公共建设的开支差不多：

注：1980—1985年土地收人为平均每年61亿元。

换句话说，每年三万个新成为业主的家庭，亦间接支付了社会上公共建设的部分开支。

去年一百二十亿元新落成的私人住宅楼宇，每年租值约为十二亿元，每年为政府带来额外六千万元的差饷收入。此外，当然还有买楼时数以亿元计的厘印税。

每年成为新业主的三万个家庭，买楼安居，自住其力，经济上不是一件易事。绝大部分家庭要向银行贷款，借的成数亦非常高，每月的还款额，单是利息部分已经占去家庭总收入的三四成。政府完全没有任何形式的资助或津贴。在银行界负责楼宇贷款的朋友，对绝大部分香港中下层家庭克勤克俭供楼的现象都了如指掌。

无论在任何国家，住屋都是民生重要的一环。在我们这个社会，由于人口压力大，地势崎岖，开山辟地的成本很高，市民为住屋付出的代价也很大，政府在必要时，对必须给予援手的家庭提供资助，是正确的社会政策。市民对住屋的需求，不能简单地说成一种权利，更不能把解决住屋问题统统当作社会福利看待。香港过去百多年的发展，尤其是过去十多年来的经济起飞，都是香港人自力更生的成果，我们没有任何天然资源，亦不倚靠任何国家的救助，我们不在政治或军事上靠拢任何一个集团，也不因此在经济上得到什么好处，香港人需要的生产原料或生活所需，绝大部分都以国际市场价格买入，再以国际市场价格卖出。如果每年买楼自住的小业主里面，有部分人不再抱着艰苦创业的精神，将置业的钱花在消费品上面，将满足房屋需要的责任推到政府身上，香港的房屋问题会严重得难以想象，每年落成的私人住宅，总值约等于政府总收入的百分之三十，市民如果都向政府摊手，政府又向谁摊手？

提供公共房屋固然是必要的，但随着社会经济的发展，市民收入的增加，公共房屋政策，包括租金政策必须改变，正如政府每年量情放宽私人住宅楼宇租金管制，按社会需要增加征收差饱一样，公共房屋即使是一种社会福利，大家亦应该明白，无论是社会援助还是失业救济，没有一种社会福利是永久性的，当受惠人的经济能力超出指定水平的时候，亦没有一样福利是贫富不分的。

任何一个社会的合理公共房屋租金政策，必须体察租户的付租能力，租金不能定得过高，令租户无以为生。银行界在审核按揭贷款买楼的申请时，准则也是一样；申请人每月还款额不能占家庭总收入的一个太大比例，否则银行要冒更大的坏账风险。现在一般银行定的还款额与家庭收入之间的最高比例是四成，也就是说，五千元的收入，每月还款不得超过二千元。这二千元里面，有三分之二是银行收去的利息。换句话说，因为住屋而支付的利息支出占收入27%。

一九八一至一九八五年间，房委会住户的租金与入息比例在百分之4.6%至6.5%之间。

房屋问题固然是比较复杂的，因为收入增加而要求公屋租户加租，或者干脆搬出，执行的时候都不容易，但执行时的具体困难，以及这个问题上的是非对错，大家必须分清楚。

本文摘自中共上海市委党史研究室编：《破冰：上海土地批租试点亲历者说》，上海人民出版社，2018年。